Che cos’è la surroga del mutuo? La definizione

La surroga del mutuo, detta anche portabilità del mutuo, è la procedura che permette di trasferire un finanziamento in un’altra banca che offre migliori condizioni; può infatti succedere che, dopo qualche tempo dalla sottoscrizione, le condizioni economiche non siano più soddisfacenti e convenienti.

Chi non conosce questa opportunità potrà rimanere sorpreso nello scoprire che esiste da sempre, essendo prevista dall’art. 1202 del Codice Civile: il cambiamento fondamentale c’è stato con il Decreto Bersani bis, convertito in legge nel 2007.

I vantaggi della surroga del mutuo per imprese e privati

Quando un’altra banca propone condizioni più vantaggiose la surroga del mutuo è un’operazione coerente: si possono rinegoziare le condizioni e ottenere un tasso d’interesse e una rata più bassi, ma i benefici vanno oltre l’aspetto prettamente economico.

C’è la possibilità, per esempio, di allungare o diminuire la durata del piano di ammortamento e chiedere una tipologia di tasso d’interesse diverso: a seconda delle situazioni, si può valutare di passare da un mutuo a tasso fisso a uno tasso variabile, o viceversa.

L’importo del nuovo mutuo deve coincidere con quello del capitale residuo da rimborsare, pertanto se fosse necessaria liquidità extra bisogna procedere alla sostituzione del mutuo: naturalmente, questa ipotesi di estinzione del vecchio mutuo e stipula di quello nuovo ha costi legali, di istruttoria e di perizia da sostenere.

In sostanza i quattro principali vantaggi della surroga del mutuo per imprese o privati cittadini sono i seguenti:

  • libertà decisionale, cioè la banca dove si ha il mutuo non può opporsi al trasferimento;
  • operazione gratuità, ossia non si paga alcun costo a nessuna delle due banche coinvolte, poiché sono assenti le penali per l’estinzione anticipata, inoltre presso la nuova banca non ci sono nemmeno le commissioni di istruttoria, di perizia dell’immobile e le spese per gli atti notarili;
  • comodità, ovvero opportunità di modificare le condizioni in funzione delle proprie valutazioni ed esigenze;
  • velocità, ossia il trasferimento si conclude nell’arco di relativamente poco tempo dalla richiesta.

Come funziona la surroga del mutuo per imprese

Dopo aver visto cos’è la surroga e i principali vantaggi, ci concentriamo adesso su alcune caratteristiche operative, che riguardano i requisiti, le modalità con cui fare la richiesta e qualche elemento sulle tempistiche.

Quello che emerge è che questo tipo di soluzione consente libertà di azione a privati e aziende, calcoli di convenienza economica e nessun onere, anche se la decisione finale è nelle mani della nuova banca.

I requisiti e condizioni per richiedere la surroga del mutuo aziendale

La portabilità del mutuo può essere chiesta dalle persone fisiche e dalle persone giuridiche (piccole aziende e società) a determinate condizioni, ovvero:

  • i mutui surroga sono accessibili solo alle microimprese, ovvero quelle con meno di 10 dipendenti e con un fatturato annuo o totale di bilancio che non supera i 2 milioni di euro;
  • il mutuo deve avere determinate caratteristiche, ossia l’ammontare del nuovo finanziamento deve coincidere o essere inferiore al debito residuo;
  • intestatari e garanti devono rimanere gli stessi.

Nei casi in cui l’azienda non può fare ricorso alla surroga attiva, poiché non rientra nella categoria delle microimprese, le banche propongono soluzioni per la sostituzione del mutuo: grazie a questo strumento vengono estesi i benefici della portabilità riservata solo alle microimprese anche alle imprese, pertanto anche a queste ultime non vengono applicati i costi di istruttoria, gestione ed estinzione anticipata.

Attenzione però, perché le banche in Italia accettano che i costi di perizia e notarili siano a loro carico fino a un massimo complessivo di 1.000 euro, inoltre, sempre nell’ipotesi di sostituzione del mutuo per le imprese, l’imposta sostitutiva è a carico del cliente.

Si ricorda inoltre che per le imprese fuori dalla portabilità classica, l’importo finanziabile previsto può essere superiore alla somma necessaria ad estinguere il mutuo preesistente.

Come chiedere la surroga

Per avviare la richiesta è necessario contattare la banca subentrante e informare la banca che ha erogato il mutuo originario: il nuovo istituto si occuperà di dare avvio alla procedura interfacciandosi con la vecchia banca e quest’ultima è obbligata ad accettare tale richiesta.

Va sottolineato che la nuova banca può valutare ogni caso specifico di richiesta e quindi non ha l’obbligo di accettazione.

Prima di procedere l’impresa deve valutare attentamente i benefici che andrà ad ottenere, pertanto potrebbe essere opportuno confrontare diversi preventivi di surroga, in modo da individuare il mutuo più vantaggioso e più adatto alle personali necessità.

Quando fare la surroga del mutuo

Per capire quando richiedere la surroga per un’azienda (o un privato) bisogna considerare i tassi di interesse, i parametri che condizionano i tassi (Euribor o Eurirs) e le rate finali più basse della nuova soluzione.

In genere se il tasso a proprio carico è superiore all’1% rispetto all’alternativa attuale, la surroga dovrebbe consentire un certo risparmio economico.

Volendo fare qualche considerazione tecnica, in Italia il piano d’ammortamento più diffuso è il cosiddetto metodo alla francese: in questo caso con la rata costante e la quota interessi che cala man mano che si rimborsa il capitale, la portabilità conviene quando mancano diversi anni all’estinzione.

Si può dire che l’operazione è una buona soluzione se si desidera diminuire l’importo della rata del mutuo, indipendentemente che dal punto di vista temporale ci si trovi all’inizio o alla fine.

Dopo quanto tempo si può chiedere la surroga

La surroga può essere chiesta in qualsiasi momento, quindi non esiste un intervallo temporale minimo vincolante dalla stipula del contratto.

Possiamo dire che ogni banca tende a valutare le singole richieste regolandosi con proprie modalità: spesso le banche aspettano che siano passati almeno 12 mesi, così da valutare il cliente in maniera più attendibile.

Approfondimento: il concetto di portabilità ipotecaria

Per essere ancor più puntuali, più che di portabilità del mutuo sarebbe maggiormente corretto parlare di portabilità dell’ipoteca.

Chi ha in corso un mutuo garantito da ipoteca su un immobile può decidere di estinguerlo e stipularne un altro con un’altra banca, che propone condizioni migliori: la garanzia è sempre basata sulla medesima ipoteca iscritta sul vecchio mutuo.

In sostanza con la surrogazione è possibile usare le garanzie del vecchio mutuo a servizio di quello nuovo; in pratica l’ipoteca del vecchio mutuo viene attaccata al nuovo mutuo stipulato, evidentemente a condizioni più vantaggiose.

Ecco perché, come scritto, sarebbe più corretto parlare di portabilità ipotecaria.

La surroga e i benefici fiscali: cosa è cambiato dopo la Legge Bersani

Le innovazioni della legge Bersani si sono indirizzate, in particolare, verso il tema del profilo dei costi fiscali e delle commissioni bancarie. Di seguito gli aspetti più rilevanti, intervenuti anche grazie alla Legge Finanziaria del 2008:

  • I benefici fiscali del vecchio mutuo non vengono persi se ci sono i requisiti che rendono detraibili gli interessi passivi e gli altri oneri accessori;
  • l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo non viene pagata (sarebbe pari, a seconda dei casi, allo 0,25% o al 2% dell’importo erogato);
  • per la surroga non va pagata alcun tipo di imposta, a parte la tassa ipotecaria pari a 35 euro;
  • le banche non possono imporre costi o commissioni per effettuare la procedura, e nemmeno possono impedirla.

Le tempistiche

In teoria la collaborazione fra i due istituti dovrebbe permettere il trasferimento del mutuo con una certa rapidità, compatibilmente con i tempi tecnici dei vari atti.

La banca che aveva deliberato il primo mutuo è obbligata a procedere con la surroga entro 30 giorni lavorativi: nell’ipotesi che questo termine non venga rispettato, il cliente ha diritto a essere risarcito.

Va tenuto conto che per la surroga il mutuatario deve recarsi presso la nuova banca, dunque per avviare e gestire la pratica sarà quest’ultima a contattare l’altro istituto.

La decisione in merito all’accettazione spetta solamente alla nuova banca: l’approvazione della richiesta non è mai scontata, anche quando si posseggono tutti i requisiti.

In sostanza le tempistiche sono condizionate anche dall’eventualità che la surroga non venga accettata, per esempio perché l’importo del debito residuo è troppo basso oppure la durata residua è breve.

Ci sono altri elementi importanti però da considerare in caso di richiesta o di rifiuto della stessa:

  • chi desidera effettuare la portabilità del mutuo può comunque continuare a cercare la soluzione migliore, anche quando la domanda non è accettata;
  • il rifiuto della domanda di surroga non impedisce al mutuatario di fare richiesta presso un’altra banca, in grado di offrire delle condizioni contrattuali più favorevoli;
  • anche chi ha già ottenuto la surroga ha la possibilità di chiederne una nuova, per esempio perché ha come obiettivo quello di ottenere il tasso di interesse più conveniente;
  • Non ci sono limitazioni al numero di richieste di surroga, anche se in genere le banche tendono ad accettare la richiesta una sola volta, inoltre è ancora più raro che venga accettata una “surroga della surroga”.

Prima di chiedere più di una volta la portabilità, il consiglio è quello di analizzare bene l’effettiva convenienza di un ulteriore trasferimento.

A livello di tempistiche contano anche le modalità redazionali per realizzare la surrogazione: si possono seguire varie strade e più la procedura si complica, meno si riesce a realizzarla.

C’è anche da tener presente un particolare fattore di complicazione di tipo psicologico: con la surrogazione, infatti, l’ingresso della nuova banca segna una sconfitta per la vecchia, che mostra così di non essere all’altezza a livello di condizioni.

Per questo non si può escludere che essa, in qualche maniera, non agevoli totalmente la conclusione dell’intera procedura.

I costi per richiedere la surroga del mutuo per un’azienda

Nessun costo o commissione va imposta al cliente, sia che si tratti di privati o aziende, così come nessuna penale o altro onere va applicata al mutuo preesistente.

L’istruttoria e gli accertamenti catastali si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria, in modo da minimizzare tempi degli adempimenti e costi connessi.

L’operazione non deve comportare alcun costo, comprese le spese notarili che sono accollate alla nuova banca, che peraltro ne terrà conto nel definire gli interessi del nuovo mutuo.

La normativa di riferimento per la surroga del mutuo 

 

Riferimenti normativi

 

La surroga è disciplinata dal d.l. 31 gennaio 2007 n. 7 (convertito in legge 40/2007, la cosiddetta legge Bersani-bis). Il legislatore ha:

  • inteso stimolare la concorrenza tra banche, cercando di agevolare la sostituzione di un mutuo oneroso a vantaggio del cliente-debitore;
  • puntato sul meccanismo della cosiddetta “surrogazione per volontà del debitore”, da sempre contenuto nell’articolo 1202 del Codice Civile.

Questa soluzione, in quanto densa di problematiche operative, non era mai stato veramente utilizzata, dunque è corretto dire che la legge Bersani ha ridato vita a questa opportunità, anche se qualcuno fa notare che rimangono i problemi che, in passato, avevano limitato il successo dell’operazione.

Aspetti fiscali ed economici  

  • Rispettando i requisiti non si perdono i benefici fiscali del vecchio mutuo
  • Non si paga l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo
  • Non si paga alcun tipo di imposta
  • Le banche non possono impedire la surroga e imporre costi o altri oneri

 

I tipi di mutui per imprese per cui richiedere la surroga

La surroga è possibile per qualsiasi tipologia di mutui, da quelli per la liquidità fino ai mutui per l’acquisto di immobili e per la prima casa, compresi teoricamente quelli già surrogati in precedenza. Quando si surroga il mutuo con un altro della stessa banca si parla di rinegoziazione.

Nella tabella qui sotto potrai trovare riassunte le varie tipologie di mutui per imprese per cui è possibile richiedere la surroga.

 

Mutuo per Ricapitalizzazione per Imprese

 

È il finanziamento destinato ad appoggiare programmi di investimento connessi a piani aziendali di ricapitalizzazione. La durata varia da 36 a 60 mesi, può esserci un periodo di pre-ammortamento e il rimborso può essere mensile, trimestrale e semestrale o annuale.

 

Mutuo Ipotecario

 

Questo tipo di finanziamento è funzionale a diverse necessità aziendali: l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili, impianti e macchinari propedeutici all’attività d’impresa.

 

Può essere richiesto per indirizzare il capitale erogato a sostituire un mutuo preesistente presso un’altra banca.

 

Mutuo Chirografario

 

È quello concesso senza l’iscrizione di un’ipoteca o di altra garanzia, inoltre può essere utilizzato anche dai privati, oltre che dalle imprese.

 

I mutui chirografari hanno una durata massima di 15 anni, sono privi di garanzie reali, ma sono appunto garantiti dall’impegno del debitore che firma un documento specifico detto chirografo, che significa proprio “scritto a mano”.

 

Mutuo Stagionale

 

Il Mutuo Stagionale è utile alle aziende che hanno un’attività lavorativa concentrata in uno o più periodi stagionali, come accade per le imprese turistiche attive nel periodo estivo o invernale. Il piano di rimborso delle rate coincide con il periodo di svolgimento dell’attività.

 

Mutuo Fondiario

 

Si tratta di un tipo particolare di mutuo immobiliare garantito da ipoteca su immobili: il rapporto tra la somma mutuata e la garanzia ipotecaria non può eccedere la misura dell’80%.

 

Il rimborso segue un piano di ammortamento concordato: alla scadenza del finanziamento l’istituto provvede a liberare la garanzia ricevuta.

Come richiedere la surroga del mutuo per un’azienda

Dal punto di vista pratico gli elementi da ricordare sono i seguenti.

  • La richiesta della surroga dovrebbe sempre essere preceduta da una ricerca e valutazione delle informazioni relative al mutuo della banca subentrante, e naturalmente dal confronto rispetto alle vecchie condizioni Ecco le informazioni basilari:
    • I tassi di interesse applicati dalla banca.
    • Tutte le spese, sia quelle periodiche che quelle accessorie.
    • L’ammontare della rata.
    • La durata del finanziamento.
    • Il totale da rimborsare.
  • La richiesta va fatta inviando una raccomandata alla banca che dovrebbe subentrare: si può utilizzare un facsimile scaricabile online, oppure il modulo predisposto dalla banca presente nel sito web dell’istituto.
  • Assieme alla modulistica bisogna inviare anche i documenti necessari, che possono variare da una banca all’altra. Ci sono vari documenti anagrafici, reddituali e quelli relativi al vecchio mutuo.
    • I documenti necessari sono molteplici, peraltro giustificati dalla stipula di un contratto importante che produrrà i suoi effetti per vari anni.
  • Se la documentazione è completa, non resta che attendere l’esito della richiesta.
  • Per quanto riguarda la vecchia banca, agirà non appena la domanda viene accettata.

La procedura di surroga mutuo per imprese dal punto di vista tecnico

Volendo elencare l’intero procedimento per richiedere la surroga del mutuo per aziende, ecco i singoli passaggi dal punto di vista tecnico.

  1. Stipulazione di un nuovo mutuo con una nuova banca.
  2. Il nuovo mutuo (detto mutuo di scopo) viene qualificato a procurare la provvista per estinguere il vecchio mutuo.
  3. Con il ricavato del nuovo mutuo si estingue quello vecchio.
  4. Quando quest’ultimo viene estinto, il debitore deve dichiarare alla vecchia banca che l’estinzione viene fatta grazie al denaro proveniente da un nuovo mutuo.
  5. La vecchia banca produce una quietanza di estinzione del mutuo, dando pure atto che il cliente si è procurato la disponibilità finanziaria tramite un nuovo mutuo espressamente per estinguere il vecchio.
  6. Alla fine si stipula l’atto di surrogazione: con questo il debitore dichiara di sostituire la nuova banca a quella vecchia nelle garanzie (in specie l’ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il mutuo originario.

Le 3 modalità di surrogazione del mutuo

Ci sono tre tipi di modalità per la redazione alla realizzazione della surroga del mutuo per imprese e privati.

  1. La strada più facile si basa sulla stipula di un unico atto, nel quale convergono il mutuatario, la vecchia banca e la nuova banca.
  2. La via più articolata è la stipula di tre diversi atti: il nuovo mutuo, l’atto di quietanza e l’atto di surroga.
  3. Quella intermedia è suddivisa in due atti: il nuovo mutuo e un altro atto, nel quale vanno inserite la quietanza e la dichiarazione di surroga.

Ovviamente il fatto che per arrivare alla surroga in alcuni casi servano più atti potrebbe allungare le tempistiche.

Come fare domanda di surroga del mutuo per imprese

Di seguito la modalità da seguire per fare domanda di surroga del mutuo per imprese: sottolineiamo che, pur potendo esserci qualche differenza tra i vari istituti bancari, la documentazione da presentare rimane praticamente la stessa.

La surroga si può richiedere inviando una lettera raccomandata alla banca subentrante e, per conoscenza, alla banca che ha erogato il mutuo originario. Sono disponibili e si possono utilizzare dei fac simili già predisposti, come quello che proponiamo di seguito.

Di seguito sono invece riportati tutti i tipi documenti richiesti per la surroga sia privati che imprenditori.

  • Documenti anagrafici
    • Documento d’identità e copia del codice fiscale degli intestatari del mutuo e dell’eventuale garante, certificato di nascita e di stato civile.
    • Se coniugati l’Atto di matrimonio, se divorziati o separati legalmente copia della sentenza del tribunale.
  • Documenti reddituali
    • Lavoratore dipendente: ultimi due cedolini dello stipendio, copia del Cud o del modello 730 o dell’Unico.
    • Lavoratore autonomo: certificato di iscrizione alla Camera di commercio industria e artigianato.
    • Libero professionista: certificato di iscrizione all’albo professionale. Per entrambi gli ultimi due, copia del modello Unico e, talvolta, anche l’ultimo estratto del conto corrente
  • Documenti del vecchio mutuo.
    • Copia dell’atto di acquisto dell’immobile, della nota dell’iscrizione dell’ipoteca (detta duplo), del certificato di abilità e la planimetria dell’immobile con le pertinenze e le proprietà confinanti. Nota: se l’immobile è stato ottenuto per successione, va presentato anche il modello 240 o 4, da richiedere all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Successioni.
    • Conteggi relativi al debito residuo, fatti al giorno esatto in cui si prevede di firmare la surroga.
Tabella riassuntiva documentazione necessaria per la surroga del mutuo per imprese e privati
Documento d’identità in corso di validità Tutti
Tessera sanitaria (codice fiscale) Tutti
Permesso di soggiorno Soggetti Extracomunitari
Certificato contestuale residenza e stato di famiglia in originale Tutti
Estratto per riassunto atto di matrimonio Tutti
Ultima dichiarazione dei redditi (CUD, 730, modello unico) Tutti
Ultime due buste paga Lavoratori Dipendenti
Attestato d’iscrizione all’albo/estratto della camera di commercio Industria e Artigianato Lavoratori Autonomi
Atto di mutuo originario comprensivo del piano di ammortamento in vigore e della Nota di Iscrizione Ipotecaria Tutti
Ultime tre ricevute di pagamento del mutuo originario o lista movimenti del conto su cui è addebitato il mutuo Tutti
Visura catastale Tutti
Planimetria catastale Tutti
Titolo di provenienza dell’immobile – uno dei seguenti atti:

  1. Copia atto di provenienza (per acquisto) / copia dell’atto di proprietà acquisita dalla Filiale direttamente dall’originale e sottoscritta con la dicitura “per presa visione dell’originale”
  2. Atto di provenienza da successione/copia della dichiarazione di successione – modello 4 o modello 240
  3. Atto di provenienza da successione testamentaria/donazione: verbale di pubblicazione del testamento-atto di donazione
  4. Atto di provenienza da successione testamentaria/donazione: certificato storico di famiglia alla data del decesso-donazione
  5. Atto donazione e certificato storico stato di famiglia donante
Tutti

 

Alcuni consigli per la domanda di surroga: cosa verificare prima di procedere

Prima di procedere con la domanda della surroga del mutuo per imprese o privati, gli esperti consigliano di verificare con attenzione i seguenti fattori.

  • Lo spread proposto: va inteso come il ricarico che la banca applica sul mutuo; ovviamente, più è basso e più il mutuo è vantaggioso.
  • Il TAEG applicato: il mutuo va scelto dopo aver confrontato il TAEG, il tasso di interesse reale comprensivo di spese aggiuntive.

L’assicurazione vita: si suggerisce di valutare la sottoscrizione di una polizza vita sul mutuo, ovvero un’assicurazione che serve a tutelare cliente e banca.

 

FAQ su surroga mutuo per imprese

Si può effettuare la surroga presso la stessa banca?

È possibile chiedere alla banca dove si è aperto il mutuo la modifica delle condizioni contrattuali accordate inizialmente: la surroga nella stessa banca si chiama rinegoziazione e non ha nessun costo.

In genere viene usata per modificare il tasso di interesse, la durata del finanziamento, lo spread applicato, ma anche il parametro di indicizzazione quando il mutuo è a tasso variabile.

Quante volte si può effettuare la surroga del mutuo aziendale?

Non c’è alcun limite stabilito per legge, quindi un mutuatario potrebbe richiedere la surroga infinite volte, con l’idea di ricercare le condizioni più favorevoli.

In realtà, gli istituti consentono di effettuarla solo una volta, poiché l’operazione ha dei costi per la nuova banca: accollandoseli effettua un vero e proprio investimento, e pertanto l’istituto che subentra fa dei controlli sull’intero sistema bancario, in modo da comprendere se ci si trovi di fronte a quello che viene definito surrogatore seriale.

La banca può impedire la surroga del mutuo per un’azienda?

Nessun istituto di credito può impedire la surroga, né imporre penali o costi aggiuntivi che non siano giustificati.

Qual è la differenza tra surroga e sospensione del mutuo?

La sospensione del pagamento della rata del mutuo è un provvedimento a disposizione di coloro che si trovassero in improvvisa difficoltà lavorativa, pertanto impossibilitati a fronteggiare le rate. In relazione all’esperienza del Covid, sono state messe a punto moratorie rivolte ai lavoratori dipendenti e liberi professionisti.

Questo strumento si avvale del Fondo di solidarietà prima casa: la parte degli interessi è coperta dal Fondo, mentre la quota capitale viene sospesa e corrisposta alla fine del periodo di sospensione, con allungamento della durata del mutuo. La surroga del mutuo invece serve a trasferire un finanziamento in un’altra banca, perché sono disponibili migliori condizioni.

Qual è la differenza tra surroga e sostituzione del mutuo?

La sostituzione comporta l’estinzione senza costi del vecchio mutuo e l’accensione di uno nuovo, con tutti gli oneri a carico del mutuatario, ovvero le spese per l’istruttoria, la perizia, l’assicurazione e quelle notarili.

La surroga del mutuo invece è una procedura gratuita per trasferire un finanziamento in un’altra banca, per ottenere delle condizioni migliori.

Qual è la differenza tra surroga e rinegoziazione del mutuo aziendale?

La surroga coinvolge banche diverse, mentre la rinegoziazione avviene all’interno dello stesso istituto. C’è anche una differenza a livello economico, infatti per la prima ci sono i 35 euro per l’iscrizione nei registri immobiliari, mentre la seconda non comporta costi.

Quando non è possibile la surroga del mutuo per imprese?

La surroga del mutuo per imprese necessita di una serie di requisiti per essere presa in considerazione da una banca :

  • il finanziamento residuo dev’essere superiore a 50.000 euro;
  • tutti i pagamenti passati devono essere stati effettuati;
  • non dev’essere rilevato un peggioramento nella situazione reddituale.

Qual è la procedura per la surroga di un mutuo per aziende?

La procedura di surroga del mutuo per aziende è la seguente:

  1. l’imprenditore richiederà la surroga in forma scritta;
  2. la nuova banca informerà quella vecchia della volontà del debitore di effettuare la portabilità del mutuo;
  3. la vecchia banca, entro 30 giorni, darà il nulla osta all’operazione;
  4. la nuova banca potrà procedere tramite un rogito notarile a sue spese, così da rendere effettivo il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria dell’immobile oggetto di mutuo.

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